ساخت‌وساز یکی از حوزه‌هایی است که هر سرمایه‌گذاری را وسوسه می‌کند، چرا که با افزایش روزافزون جمعیت، نیاز به مسکن افزایش می‌یابد و تقاضای روزافزون برای این کالا، آن را ارزشمند می‌کند. البته این حوزه چالش‌ها و سختی‌های خاص خود را دارد و توصیه ما به شما این است که پیش از سرمایه‌گذاری در ساخت‌وساز، این چالش‌ها را به‌خوبی بشناسید.
بزرگ‌ترین چالش ساخت‌وساز، هزینههای آن است که در این مقاله، با عوامل مؤثر بر هزینه ساخت آپارتمان، هزینه جواز ساخت سال ۱۴۰۱ و تأثیر تعداد طبقات بر هزینه ساخت آپارتمان آشنا می‌شوید:
چه عواملی بر هزینه ساخت آپارتمان تأثیر می‌گذارند؟
جدا از قیمت مقاطع فولادی مختلف مثل قیمت میلگرد، هزینه ساخت آپارتمان به قیمت مصالح دیگر و عوامل مختلفی بستگی دارد که در ادامه، به هر کدام از آن‌ها می‌پردازیم:
قیمت زمین
بدیهی است که قیمت زمین مورد نیاز برای احداث آپارتمان، به منطقه و متراژ بستگی دارد. برای مثال قیمت زمین در تهران نسبت به سایر شهرها گران‌تر است و در همین شهر نیز قیمت زمین در بالای شهر با پایین‌شهر، تفاوت چشمگیری دارد. همچنین فاصله زمین تا اماکنی مثل مدرسه، ایستگاه مترو و سایر امکانات شهری نیز در قیمت آن مؤثر است.
هزینه جواز ساخت
اخذ جواز ساخت یکی از هزینه‌برترین و طولانی‌ترین مراحل ساخت‌وساز است و توصیه می‌شود که کارهای اداری مربوط به آن را در فصول سرد انجام دهید تا بتوانید در فصول گرم که روشنایی روز بیشتر است، پروژه را با سرعت بیشتری پیش ببرید.
نخستین قدم در اخذ جواز ساخت، تحویل مدارکی مثل سند مالکیت، کارت شناسایی مالک زمین و فیش پرداخت عوارض به شهرداری منطقه است. پس از آن، بازرس شهرداری به محل احداث آپارتمان مراجعه می‌کند و تراکم (تعداد طبقات مجاز) و جزییات ضروری نقشه بر اساس نظر وی مشخص شده و به شما ابلاغ می‌شود.
قدم بعدی، استخدام مهندس پروژه و طراح ساختمان و تهیه نقشه‌های سازه است. پس از آماده شدن نقشه‌های سازه، باید آن‌ها را به همراه برگه تعهد کارفرما و نظارت، برگه تعهد محاسبات و ... به شهرداری تحویل دهید تا جواز ساخت صادر شود. این جواز دو سال اعتبار دارد و هزینه اخذ آن در هر سال 30 درصد نسبت به سال قبل افزایش می‌یابد.
قیمت تمام‌شده اسکلت ساختمان
افزایش قیمت آهن در سال‌های اخیر باعث شده که اقبال سازندگان به سازه بتنی بیشتر شود، چرا که میزان مقاطع فولادی به‌کاررفته در این نوع سازه، از سازه فولادی کمتر است. این در حالی است که ساخت سازه بتنی به مراتب بیشتر از سازه فولادی طول می‌کشد و بازگشت سرمایه در پروژههای سازه بتنی، دیرتر اتفاق می‌افتد. در سال 1401، هزینه ساخت هر مترمربع از سازه بتنی، به شرح زیر است:
- اجرای سقف و ستون بتن آرمه با احتساب هزینه مصالح و دستمزد: 2.500.000 یا 3.200.000 تومان
- اجرای سفت‌کاری ساختمان با احتساب هزینه مصالح و دستمزد: 3.500.000 یا 4.800.000 تومان
- اجرای نازک‌کاری با احتساب هزینه مصالح و دستمزد: 2.500.000 به بالا
هزینه اجرای مراحل سفت‌کاری و نازک‌کاری در سازه فولادی، تفاوت چندانی با سازه بتنی ندارد؛ اما هزینه اجرای هر مترمربع سقف و ستون فلزی به مراتب بیشتر است و بین 2.500.000 تا 3.600.000 تومان تخمین زده می‌شود.
قیمت مصالح
در این قسمت هزینه تمام‌شده مصالح به‌کاررفته در عملیات ساخت سقف، سفت‌کاری و نازک‌کاری، محاسبه می‌گردد. به عنوان مثال، پرمصرف‌ترین مصالح ساختمانی پس از فولاد، سیمان و گچ است که بسته به سبک ساختمان‌سازی، هزینه سیمان مصرفی به ازای هر مترمربع بین 86.000 تا 217.000 تومان و هزینه گچ مصرفی نیز بین 64.000 تا 77.000 تومان است.
همچنین لازم به ذکر است که آجر و آهن، آجر و چوب، بلوک سیمانی و اسکلت چوبی متداول‌ترین سبک‌های ساختمان‌سازی در ایران هستند.
هزینه نمای ساختمان
نمای ساختمان یکی از پرهزینه‌ترین بخش‌های آن است و هر چه نما برجسته‌تر و مدرن‌تر شود، هزینه اجرای آن بالا می‌رود. یکی از دلایل بالا رفتن هزینه ساخت نما، هزینههای مربوط به برپایی و اجاره داربست و بالا بودن دستمزد کارگرانی است که حاضر به کار در ارتفاع هستند.
هزینه دکوراسیون و نمای داخلی
همانند نمای بیرونی، هزینههای مربوط به نمای داخلی نیز با مدرن‌تر شدن آن، افزایش می‌یابد. بیشتر هزینههای مربوط به نمای داخلی، مربوط به آشپزخانه و فضای پذیرایی می‌شود.
هزینههای پیش‌بینی‌نشده
احتمال بروز این هزینه‌ها در کشور ما بسیار زیاد است. به عنوان مثال ممکن است که گران شدن دلار، هزینههایی که پیش‌بینی کرده‌اید را افزایش دهد و شما را ملزم به جذب سرمایه بیشتر کند. برخی از هزینههای بالاسری نیز در دسته این هزینه‌ها قرار می‌گیرند، مثل هزینه اجرای کانکس، داربست، دستمزد پرسنل و ... که ممکن است به دلیل تأخیر و اختلال در کار، افزایش یابند.
هزینه جواز ساخت سال ۱۴۰۱ چقدر است؟
مهمترین عامل تاثیرگذار در محاسبه هزینه جواز ساخت سال ۱۴۰۱ کاربری ساختمان است. همچنین موارد زیر نیز در هزینه جواز ساخت سال ۱۴۰۱ تاثیر می گذارند:
- متراژ زمین
- مساحت ناخالص
- تعداد طبقات ملک
- تعداد پارکینگ
- قیمت ساختمان در منطقه
فرمول محاسبه هزینه جواز ساخت سال 1401 برای یک ساختمان یک طبقه، به شرح زیر است:
{قیمت منطقه‌ای*(تعداد پارکینگ تأمین شده*۲۰)}-ضریب*(مساحت ناخالص زیربنا)= هزینه جواز ساخت یک ساختمان مسکونی یک طبقه
منظور از مساحت ناخالص بنا در فرمول بالا، مجموع متراز تمامی بناهای موجود در ساختمان است و ضریب آن نیز از جدول زیر استخراج می شود:
|
ضریب
|
سطح زیر بنا
|
|
۵%
|
تا ۶۰ متر مربع
|
|
۱۰%
|
تا ۱۰۰متر مربع
|
|
۱۸%
|
تا ۱۵۰متر مربع
|
|
۳۰%
|
تا ۲۰۰ متر مربع
|
|
۴۵%
|
تا ۳۰۰ متر مربع
|
|
۶۵%
|
تا ۴۰۰ متر مربع
|
|
۹۰%
|
تا ۵۰۰ متر مربع
|
|
۱۲۰%
|
تا ۶۰۰ متر مربع به بالا
|
تأثیر تعداد طبقات بر هزینه ساخت آپارتمان چقدر است؟
سازمان نظام‌مهندسی کشور هر ساله قیمت تمام‌شده هر مترمربع واحد مسکونی را اعلام می‌کند که این قیمت در سال 1401 به ازای تعداد طبقات، به شرح زیر است:
- هزینه ساخت آپارتمان یک و دو طبقه: 6.237.000 تومان به ازای هر مترمربع
- هزینه ساخت آپارتمان سه تا پنج طبقه: 7.170.000 تومان به ازای هر مترمربع
- هزینه ساخت آپارتمان شش و هفت طبقه: 8.215.000 تومان به ازای هر مترمربع
- هزینه ساخت آپارتمان هشت تا ده طبقه: 9.234.000 تومان به ازای هر مترمربع
- هزینه ساخت آپارتمان 11 و 12 طبقه: 9.717.000 تومان به ازای هر مترمربع
- هزینه ساخت آپارتمان 13 تا 15 طبقه: 10.717.000 تومان به ازای هر مترمربع
- هزینه ساخت آپارتمان 16 طبقه به بالا: 11.054.000 تومان به ازای هر مترمربع
لازم به ذکر است که این قیمت‌ها به‌صورت متوسط ذکر شده و عواملی مثل قیمت زمین در مناطق مختلف، نوسانات قیمت مقاطع فولادی مثل قیمت تیرآهن و هزینه اخذ جواز، در برآورد آن‌ها لحاظ نشده است.
یکی از راهکارهای کاهش هزینه ساخت آپارتمان، خرید مقاطع فولادی از بورس یا درب کارخانه است. البته خرید از این دو مرجع برای اشخاص حقیقی چندان آسان نیست. یکی از راه‌های خرید آهن‌آلات با قیمت مناسب، مراجعه به سایت آهنگر است. علاوه بر منصفانه بودن قیمت‌ها، باری که از این سایت می‌خرید با تضمین کیفیت به دست شما می‌رسد و شما در کنار صرفهجویی در هزینه‌ها، سازه‌ای ایمن خواهید ساخت.